Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

El préstamo fue de 33,656,67 €. 

Préstamo fue de 33,656.67€

Y, sin embargo, en la minuta notarial que habías aportado en tu otro post del 02/03/23 a las 08:53 se comprueba que, para el notario, el préstamo era de un céntimo más (aunque ahora mismo te parezca una diferencia chorra):

Una de dos:

• O todos, notario y registrador, se han equivocado al trabajar con un principal de 33.656,68 
• O se trataba de una errata tuya en el sentido que tu principal era de un céntimo más al que por dos veces indicaste en número anteriormente.

Artículo 13. Destino y ocupación de las viviendas. Prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer. Derechos de tanteo y retracto.

8. La prohibición de disponer y las limitaciones establecidas en este artículo se harán constar expresamente en las Escrituras Públicas de compraventa [...], y se adjuntará a dichas escrituras públicas, una copia testimoniada o compulsada de la calificación definitiva de la vivienda, o, en su caso, en la Escritura Pública de formalización del préstamo hipotecario. En ambos supuestos, dichas prohibición y limitaciones se inscribirán en el Registro de la Propiedad, donde se harán constar por medio de nota marginal.

Así pues, tanto en tu escritura de compraventa como en la escritura de subrogación del préstamo hipotecario convenido al que te acogiste, tenían que figurar necesariamente estos tipos de limitaciones y/o prohibiciones: no solo la prohibición de disponer, también el derecho de tanteo y el derecho de retracto en favor de la Administración competente.
Cuando se inscribió registralmente tu escritura de compraventa con formalización de préstamo, entiendo que tendrás de aquella época una Nota Simple Informativa donde se dice que ya el titular eres tú y, a mayores, entre las cargas tiene que venir -como mínimo-  eso de la prohibición de disponer, así como quién ostenta los derechos de tanteo y retracto, así como sus duraciones respectivas o tiempo que estarán en vigor.
 
Busca entre tus papeles la FACTURA o MINUTA del Registro emitida a raiz de la inscripción de la escritura de compraventa, por favor, si es que no la tienes bien localizada.
Para que a día de hoy te pueda minutar por el arancel 3.1 (nota marginal) el concepto CANCELACIÓN PROHIBICIÓN ya tuvo que minutar por ese arancel 3.1 (nota marginal, insisto) cuando la inscripción de la escritura de compraventa. En aquel momento anotó al margen del folio registral que la finca tenía esa prohibición de disponer que, entiendo, perduraba durante 10 años desde la formalización del préstamo convenido y que, efectivamente, a día de hoy ya habría caducado y, efectivamente, todo lo caducado o prescrito debe levantarse o cancelarse, DE OFICIO, y por el hecho de que sea de oficio no quiere decir que no pueda cobrar los honorarios que a cada cancelación correspondan. Las notas marginales  son anotaciones escritas al margen del folio registral donde han quedado puestas, como en el ejemplo siguienteí:

Sirva toda esta parrafada como introducción al siguiente punto.

TERCERO.- HONORARIOS por "CANCELACIÓN PROHIBICIÓN [de disponer]"
Algo que no dijiste antes, o no me consta, fue el precio de la compraventa de la VPO que lógicamente figurará en la escritura de compraventa. Tal precio, visto lo que aportas, ha sido de 42.070,85 € que es el importe que ves como BASE en la minuta registral a la hora de devengar el arancel 3.1. Es correcto tomar como base el valor de la finca registral, entendido como el precio de venta estipulado en escritura de compraventa. 
Que sea ese el importe de la compraventa tiene que ver, pues encaja al céntimo, con todo lo demás que depende de ese importe. Así, se deduce que:

• Precio escriturado por la compraventa = 42.070,85 €
• Hipoteca concedida = 80% máximo del valor de compra = 33.656,68 € (pese a que habías indicado, por dos veces, que era un céntimo menos)
  • Este fue el Importe que, correctamente, tomó el notario cuando confeccionó su minuta
  • Y también el que, correctamente (aunque no se muestra en la minuta), también tomó el registrador para reducirlo al 60% de su valor conforme establece la D.A.2ª Ley 8/2012, que a tu caso es  -lamentablemente- aplicable o defenderán su aplicación a toda costa:  

  • tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento

  • de modo que:
    • 33.656,68 € (capital inscrito en el Registro como pendiente amortizar, el principal del préstamo) x 60% = 20.194,01 € que son, justamente, los que ves en tu minuta como BASE para minutar el concepto "CANCEL.HIPO."

Creo que así, pese a toda esta extensión, se podría entender mejor de dónde sale cada cifra. No sé resumirlo mejor.

Total, que doy por buenas las 2 bases que figuran en tu minuta (siempre que, insisto, por nota marginal hubiese indicado que la prohibición de disponer estaría en vigor durante 10 años desde la formalización del préstamo convenido). Me refiero a:

CUARTO.- Reducción IMPERATIVA del 5% no aplicada en CANCELACIÓN PROHIBICIÓN ni, tampoco, en CANCEL.HIPO.
Estos 2 conceptos acaban su descriptivo con las indicaciones (1) y (2), que aclaran debajo:

Aluden, ambas, al Real Decreto-ley 8/2010, que establece una reducción del 5% en todo aquello que tenga  BASE sometida a la escala de gravamen del arancel núm. 2. Y es cierto que procede esa reducción, adicional a cuantas otras hubiere, que, sin embargo NO HAN APLICADO. Es lamentable que anuncie lo que corresponde y, al mismo tiempo, no lo haya aplicado. Te dirán que fue un error informático o a saber qué excusa peregrina. 

• Por CANCEL.HIPO, arancel 2.2, han aplicado, correctamente, la reducción del 25% que viene indicada en la mencionada D.A.2ª, pero falta por aplicar la adicional del 5%. 
  • Es decir, que donde han metido 40,568321, deberán poner 38,539905 
  • Equivalente a reducir al 95% de su valor el importe mal facturado.
• Por CANCELACIÓN PROHIBICIÓN, arancel 3.1, han aplicado correctamente la reducción del 50% expresamente indicada en la propia redacción de ese arancel 3.1, pero no han aplicado,tampoco, la del 5% que también corresponde.
  • Es decir, que donde han metido 36,646719, deberán poner 34,814383 €  
  • Equivalente a reducir al 95% de su valor el importe mal facturado.

La hipoteca me la concedió Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) año 2.002

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Y respecto a que te cobren conforme a la D.A.2ª, dime qué no entiendes para aclarar lo necesario de lo que ya te había indicado en el post mío que te enlazaba anteriormente.  Quienes empezasteis en la CAM y acabasteis en el Sabadell os tocaría pasar por el aro de esa D.A.2ª, pero ello implica, necesariamente, que el registrador no puede facturar por las fusiones bancarias que hubiese habido. Ya lo reconoció así otro registrador que intentó hacer lo que están intentando ahora contigo, pero claro, lo reconoció solo después de haber impugnado formalmente. Así se allanó a la petición del recurrente, en estos términos:

Ya aportarás todo lo que puedas aportar para clarificar lo necesario. Saludos.

P.D.: No he revisado mucho todo lo que he escrito. Puede que contenga incoherencias y multitud de erratas, aviso. 

• Que pagaste el 13 de abril las 2 minutas. Entiendo que es a partir de ese día que empieza el cómputo de los 15 días hábiles para presentar recurso de impugnación de honorarios. A día de hoy solo habrían transcurrido 6 de esos 15.
• Y que al día siguiente, 14 de abril, Abanca te reintegró por transferencia bancaria el 100% de la minuta a su nombre que tú les habías anticipado con dinero de tu bolsillo.

1º) ¿Tengo que presentar una impugnación por cada factura (una por la fusión bancaria de la factura de Abanca y otra por el CSO que aparece en mi factura) o todo en una?

No entiendo que te plantees impugnar una minuta cuyo importe te reintegró en su totalidad Abanca al día siguiente. No sé muy bien, discúlpame, cuál es el propósito. ¿Que también te la reintegre el registrador? ¿O simplemente quieres poner una queja por haberte exigido el pago a ti pese a que tu nombre no estaba emitida? De ser por esto último, te dirán (lo están diciendo constantemente) que el pago se te exigió a ti no en calidad de prestatario, sino en calidad de PRESENTANTE del documento (la escritura) a inscribir en el Registro. A menos que ya tengas en mente acudir a Tribunales (antes habría que agotar la vía administrativa para que puedas iniciar la vía contenciosa, para lo cual necesitarás procurador/a y abogado/a) yo no reclamaría lo que ya pagaste a nombre de Abanca que te reembolsó a las 24 horas.
Pero quizás no acabe de entender muy bien cuál es tu pretensión en este punto. 
Así ha defendido el CORPME que sus colegiados, los registradores, puedan también, exigir el pago al que presentó la escritura en Registro y cumplimentó el papelito que te hacen cumplimentar como resguardo de entrega:

Ya ves, ellos dicen eso de "procede interpretar que el Tribunal Supremo..."
O sea, que es su propia interpretación; una interpretación de parte, evidentemente, pero de ahí no se han bajado (de momento y hasta donde yo sé).
Se amparan en el primer apartado de la Norma Octava del Anexo II del Real Decreto 1427/1989 (Arancel de los Registradores) que permitiría que el registrador escoja, ¿ejerciendo su libre albedrío?, a quién exigir el pago. Dice esa norma:

Yo diría, ya que parece ser que el registrador puede elegir a capricho amparándose en esa norma, ¿por qué me elige a mí y no a la entidad bancaria a cuyo nombre gira esa factura? 
¿o se trata de echar una moneda al aire donde, mira tú por dónde, mecachis, siempre sale cruz, o sea, el ciudadano como "el elegido"? Cierto es que algunos registradores, o al menos uno me consta, han elegido directamente al banco sin marear al ciudadano.

2º) ¿Cómo presentó las impugnaciones? ¿De manera online mediante el Recurso de Revisión contra las minutas de Honorarios de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de la página del Ministerio de Justicia? 

En teoría, aunque en la práctica podría ser admitido, pero no lo sé con certeza, el Recurso que planteas está solo pensado para...

Fuente.- Aquí.
En mi opinión, no veo encaje para que te admitan ese recurso EXTRAORDINARIO si nos ceñimos a los supuestos para los cuales dicen estar previsto. El mencionado Art. 619 del RH indica que se puede presentar recurso extraordinario mientras no trascurra un año de la fecha del pago, pero siempre que sen alguna de las circunstancias concretas expuestas.

Lo tuyo sería una discordancia por lo que ellos califican como "cuestiones sustantivas o de concepto" y para ello el plazo es de 15 hábiles y revestiría la forma de recurso ORDINARIO para asegurarte 100% que será admitido. Para ello tienes varías vías:

• Presentas el escrito con tu recurso de impugnación de honorarios en persona en el Registro que te emitieron y cobraron esas facturas. Llevas 2 ejemplares y que te pongan sello y fecha de recogida que acredite en tu copia el día de recepción con el debido sello de ENTRADA. 
  • O bien, por correo postal certificado con acuse de recibo a la dirección postal de ese Registro.
• Entregas el escrito personalmente en la sede del CORPME que está en Diego de León, 21. 28006 Madrid, como podrás comprobar al final de la home page de su web oficial y en la que tienes 2 teléfonos para poder llamar previamente si lo consideras oportuno
  • Teléfono:  91 270 16 99
  • Contacto Consumidores Teléfono:  900 10 11 41
• O lo envías a la dirección del CORPME por correo postal certificado (no haría falta acuse de recibo en este caso) asegurándote que cuando vayas a una oficina de Correos lleves el recurso impreso metido en un SOBRE ABIERTO para que el funcionario de Correos le ponga un sello con la fecha de entrega en la primera de las páginas de tu recurso y ya entonces se cierra el sobre. Es la manera más segura de demostrar que cuando pasaste por la oficina de Correos todavía estabas en plazo para impugnar.
• También, me comentan otras personas, que el propio CORPME les permite presentar el recurso por email. Para ello:
  • Enviar como fichero adjunto el escrito con el recurso, formato pdf, que deberá estar firmado digitalmente por la parte recurrente, tú, con la firma electrónica si dispones en tu ordenador del certificado digital de persona física emitido por la FNMT.  A dicho escrito anexas la minuta o minutas objeto de impugnación.
  • La dirección email a la que deberías remitirlo sería la que ves también en la web oficial del CORPME antes enlazada:
    • [email protected] 

3º) ¿Qué alegaciones debo exponer en referencia a mis impugnaciones? ¿Me remito a la DA2ª Ley 8/2012 o la jurisprudencia del TS respecto a la fusión bancaria y a que no se me ha entregado el certificado de comprobación del CSO correspondiente?

Respecto a cobrar por verificar el CSO, cuando no te han aportado documento alguno que demuestre hayan realizado tal verificación, vestida o disfrazada de "certificado", podrás citar
la Resolución aprobada por la Junta de Gobierno del mismísimo Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España (CORPME) en su sesión de 31 de mayo de 2022, en la que resolvieron (entre otras cosas):

Lógicamente impera un poco de sentido común. No se puede facturar por un supuesto certificado si ningún documento, que pueda llamarse verdadera certificado (con la firma de quien dice certificar su contenido) haya sido aportado. Saludos+

Buenas tardes, @jonsey
Sí, por la no aplicación de la reducción 5% en los 2 conceptos que tienen un importe como BASE, te corresponden 4,67 euros a tu favor (un céntimo menos que en tus cálculos; el céntimo de la discordia que te persigue permanentemente), en base a:

Pero ten muy presente, por favor, que la cancelación te la ha minutado por la Disposición Adicional Segunda de la Ley 8/2012. Dile que te indique expresamente en su minuta en base a qué legislación te ha minutado tu cancelación, ya que no ha aplicado el caso general que es minutarla por el arancel 2.1.g) que te habría salido más barato, pero no te corresponde debido a que cuando se quedó el Sabadell con tu préstamo fue en una fecha comprendida entre el 4 de febrero y el 31 de diciembre del año 2012 y en ese caso puede acogerse a dicha Disposición Adicional Segunda, pero si se acoge a ello, y puede hacerlo, entonces NO PUEDE BAJO NINGÚN CONCEPTO pretender facturar, ni a tu nombre ni tampoco a nombre del banco Sabadell la fusiones bancarias previas. Hazles saber que estás al tanto del tema pues lo que habría que decirles es "saben perfectamente que por la Disp. Adic. 2ª, como así me han facturado, no pueden minutar las fusiones bancarias previas, los cambios de acrredor hiptecario, A NADIE pues revise Usted la Instrucción de la DGRN de 31 de mayo de 2012 que ha tenido que recibir, como todo Registrador de este país, y que le impide expresamente intentar facturar las fusiones previas."
Si la vas a necesitar impresa, esa Instrucción, descárgala del siguiente enlace:

• Instrucción DGRN de 31 de mayo de 2012

se ha comprobado del CSV del documento que justifica el pago de impuesto

1. Pido a la registradora que desdoble en dos la minuta presentada, excluyendo la palabra "Borrador", tiendo en cuenta (lo sabe de sobra) que la minuta a nombre de Caixabank debe llevar retención a cuenta (menos importe a pagar) del 19% que Caixabank está obligada a ingresar en el Tesoro Público a nombre de esa señora registradora, y a hacerlo ¡en plazo!.
2. A continuación le presento la minuta a Caixabank, la que está emitida a su nombre.
3. Sin decir nada al banco, impugno la minuta a nombre de Caixbank (estás legimitado a hacerlo, como pagador que has sido) que con cargo a tu patrimonio personal te exigió la registradora que le pagaras tú.
4. Resolverán que no procedía, en base a la DA2ª minutar nada por fusiones bancarias, de modo que obligarán a la registradora a reembosarte ese importe
5. Y también recuperarás ese mismo importe vía Caixabank. 

Por los datos que en privado me aportaste, resulta que como la última operación societaria entre entidades bancarias se realizó en agosto 2012, resulta que en tu caso no aplica el arancel 2.1.g) del R.D. 1427/1989, sino la D.A.2ª Ley 8/2012.  Mi calculadora actual no contempla tu caso particular, pues son muy pocos en los que la última operación societaria se produjo entre el 4 de febrero y el 31 diciembre del año 2012.

1. Por el arancel 2.1.g), que es tu caso y el de la mayoría, puesto que de haber cambiado de manos el préstamo bancario, el último cambio NO OCURRIÓ entre esas fechas claves que van desde el 4-feb al 31-dic de 2012.  Cuando se minuta por el arancel 2.1.g) el Registro puede minutar las fusiones bancarias previas. 
2. Por la Disposición Adicional Segunda de la Ley 8/2012 que implica minutar por el arancel 2.2 y resulta más caro para el ciudadano pero, a cambio, no pueden los registradores minutar por fusiones a nadie, ni al banco ni al ciudadano. Esto es así, ya puse anteriormente las palabras de un registrador que se allanó a anular su minuta por fusiones al reconocer que no podía minutar fusión alguna a nadie y tuvo que devolver el dinero al recurrente por la factura por fusiones que a nadie podía cobrar y había cobrado al ciudadano recurrente.

Tú estás en el caso 1, arancel 2.1.g) como ves en tu minuta:

Ellos, están en el caso. En sus minuta vemos, y es correcto, el arancel 2.2. Caso Mauser:

Caso Jonsey:

A ellos arancel 2.2. (BASE 60% del principal y reducciones 25% y 5%)
A ti arancel 2.1.g) (BASE 10% del principal y reducción 5%)
A ellos en base a Disposición Adicional Segunda Ley 8/2012. A ti no.
A ellos no les pueden presentar (pero lo intentan, lo han intentado de hecho), ni al banco tampoco, minuta alguna por fusiones bancarias previas. A ti sí, y ya el lío está a quién le exige el pago de una factura que está emitida a nombre del banco y que lleva IRPF a ingresar en Hacienda.

Tengo la sensación que ni Mauser ni Jonsey me han entendido, pero seguramente por no haberme explicado bien, aunque creo que no sabría explicar mucho mejor el asunto.

Por eso te decía que tu registrador sí que tiene derecho a facturar al banco por las fusiones, y así lo hizo. Nunca prosperará que digas en tu impugnación que no podía cobrar el registrador a nadie por esas fusiones. Como mucho, puedes pedir que te exigió el pago a ti y que quieres que te devuelva el dinero para que le presente la factura a Abanca, a nombre de la entidad que está emitida esa factura, pero si haces eso y lo consiguieras, cuando le emita la factura a Abanca dirá esta entidad "pero si esto ya se lo reembolse a fulanito y no voy a pagar la misma factura dos veces". 
Esquemáticamente: A (registro) cobra a B (tú) y B recobra de C (banco). Esto es la situación actual
Supongamos que exiges que A te devuelva el dinero y lo consigues. Entonces A devuelve dinero a B y presenta factura a C, que dirá ya lo pagó, y es verdad.
Lo que yo proponía, era que B pague a A la factura que debe anularse y, a la chita callando, B intente recobrarla de C y lo consiga. Cuando B reclama que esa factura debe anularse, lo consigue y recobra también de A, pero A no puede facturar a C pues no puede emitir esa factura, pero esto no vale para ti pues en tu caso la minuta por fusiones es procedente.

Si quieres, no obstante que A te devuelva el dinero, te dirán lo que te anticipaba, que te han cobrado no como prestatario sino como PRESENTANTE de la escritura, y yo por ahí no me desgastaría, claro que debo reconocer que en estos momentos estoy un poco saturada con estos temas y me vendría bien un largo Kit Kat.

Por "4.1E COMPROBACIÓN CSO" podría prosperar tu recurso si no te aportó comprobante firmado del CSO por el que pretende cobrar como certificación. Un saludo más. 

¡Cuidado!
Es más de lo mismo que llevo comentando en mis últimos post.
Dado que empezaste el préstamo con Caja de Ahorros Municipal de Burgos (Caja de Burgos) y lo acabaste en Caixabank, también tu caso podrá ser minutado conforme a la Disposición Adicional Segunda (D.A.2ª) de la Ley 8/2012 en lugar de ser aplicable el arancel 2.1.g) que es el que contempla mi calculadora online. Por tanto, no podrá minutar tu registrador fusión bancaria alguna, ni a ti ni a Caixabank, pero claro... a ti te saldrá más cara la cancelación propiamente dicha de la carga hipotecaria de tu vivienda (sea VPO o no, eso da igual aquí).
Y es que:

Más de lo mismo en otro Informe (se refiere a cuándo, en qué casos, es posible minutar las fusiones):

El tránsito detallado de tu préstamo lo tienes perfectamente explicado en tu escritura de cancelación, en sus primeras páginas, pues es imperativo que se exponga por cuántas y cuáles "manos bancarias" pasó desde su concesión inicial hasta el pago final.
Total. En Registro no pueden minutar fusión o fusiones A NADIE.
Eso sí, tu cancelación no tendría que ir por el arancel 2.1.g), que son los cálculos que hace mi calculadora, sino por la polémica D.A.2ª (lo que hacía mi versión anterior de la calculadora) que indica que será de aplicación el arancel 2.2 (con reducciones 5% y 25%) a tu caso también, lo que implica a efectos prácticos:

• Calculas el 60% del principal de tu préstamo y a la cantidad resultante le aplicas la siguiente escala de gravamen:
  • Desde 0,00 € hasta 6.010,12 € >> 24,040484 €
  • Exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 >> 0,175%
  • Exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 >> 0,125%
  • Exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 >> 0,075%
  • Exceso entre 150,253,04 y 601.012,10 >> 0,030%
  • Por el valor que exceda de 601.012,10 >> 0,020%
• Obtendrás así el importe de honorarios antes de reducción alguna y sobre ese importe aplicarás las reducciones cumulativas del 5% y del 25%, no importa en qué orden pero que sean cumulativas, que resultará equivalente a una reducción única del 28,75% o, si se quiere, que el % de COBRO sobre los honorarios iniciales sea el 71,25% complementario.