Participaciones del usuario S.Arenas - Hipotecas

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S.Arenas 05/05/15 09:09

Ha respondido al tema Hipoteca vivienda nueva con cargas del promotor

Buenos días Nma 88, Yo en esas condiciones no compraría el piso ni loca, básicamente porque si el promotor no paga tienes que pagar tú o te quedas sin casa. Obviamente el banco también te va a poner pegas para hipotecarte un inmueble ya hipotecado porque si incumples el préstamo que te dan tiene preferencia por haber sido constituida anteriormente - creo - la anterior hipoteca. Lo normal en estos casos es que te subrogases en la hipoteca que tiene el promotor, que es una práctica que al menos antes se solía hacer bastante. Eso de que vayáis a firmar la vivienda libre de cargas puede ser verdad que lo ponga en un papel pero mientras la hipoteca sea una realidad y el promotor no lo pague todo, cancelando la hipoteca, la vivienda NO está libre de cargas. Con lo cuál, o te aseguras de que el promotor cancele la hipoteca o te subrogas pero en esas condiciones no compres la vivienda.

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S.Arenas 05/05/15 08:54

Ha respondido al tema Incumplimiento contrato alquiler.

No sales ganando por lo que le has tenido que pagar a la inmobiliaria y por las reparaciones que has tenido que realizar... porque no se ven compensados esos gastos con el poco tiempo que ha durado el arrendamiento. Claro, el inquilino se queja de que ha pagado un mes que él no ha estado en el piso y te quiere reclamar esa cantidad además de la fianza pero lo cierto es que es él el que ha incumplido el contrato, y lo justo sería que tú le devolvieras esa cantidad porque durante ese tiempo no ha estado alquilado, sí, pero también que él te pagase una indemnización por incumplimiento de contrato. Como esto evidentemente no va a pasar a menos que vayáis a juicio (y esperéis en los juzgados una media de tres años a que dicten sentencia) creo que lo más ágil sería quedarte la fianza y el mes que te pagó por adelantado en concepto de indemnización. Demandar por 900 euros no le sale rentable y si lo hace siempre puedes formular una demanda reconvencional (demandarle tú a su vez) cuantificando el perjuicio que te ha causado y pidiéndoselo, y será una cantidad mayor de 900 euros. Meterse en los juzgados siempre es un follón y, sí, te la juegas a que te denuncie pero sino te vas a quedar sin dinero y sin nada. Para futuros arrendamientos (si te quedan ganas) te doy un consejo: estipulalo todo en el contrato. Conforme a la LAU pasados 6 meses el inquilino puede desistir pagando la indemnización que pusiste en el contrato pero establece otra cláusula que diga qué pasará si el inquilino incumple el contrato antes (cuál es la indemnización) o cuales son las causas justificadas por las que puede desistir, etc. Así, al menos, si vas a juicio el asunto estará más o menos claro porque todo vendrá estipulado por contrato y puede que eso incida en que el inquilino se lo piense dos veces antes de abandonar el piso.

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S.Arenas 04/05/15 14:02

Ha respondido al tema ¿Cuanto tiempo para pedir subrogación?

Buenas tardes lince21, Si debes esperar algún tiempo lo pondrá en el propio contrato del préstamo hipotecario, asíque si tienes la documentación por ahí échale un vistazo. Si no tienes comisión por subrogación lo normal sería eso, porque sino enseguida te podrías cambiar de hipoteca. Eso sí, antes de subrogar ten en cuenta todos los gastos que conlleva, como los gastos de notaría, de gestoría y de registro de la propiedad. La tasación no creo porque sólo hay que volver a hacerla en caso de que hayan pasado más de tres años desde la última (que yo recuerde ese es el plazo). Además, tendrás que pagar una compensación por desistimiento del préstamo hipotecario, que se paga cuando hay desistimiento, bien sea subrogatorio o no, según el artículo 8 de la Ley 41/2007, que será de un 0'50% sobre el capital amortizado anticipadamente en el caso de que la subrogación se produzca en los cinco primeros años de vida del préstamo. En suma, mira bien si te sale rentable la subrogación porque aunque te ahorres ese dinero en la cuota puede no ser así.

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S.Arenas 04/05/15 10:04

Ha respondido al tema Donación a mi esposo - herencia con respecto a hijos

Buenos días Mayte, No tengo mucha idea pero no creo que haya problema en que le dones a tu esposo la mitad de la vivienda. En cuanto a las preocupaciones que tienes respecto a la herencia, lo mejor es que fueras a un notario que te asesorase sobre cuáles son los herederos forzosos (obviamente entre éstos están tus hijos), la parte de la herencia que les tienes que dejar y, respecto a la otra parte, puedas hacer lo que desees. Piensa que por la donación fiscalmente tendrás que pagar bastante y si lo dejas en herencia tu marido quedará "protegido" al fallecer, sin que sea necesario realizar ahora la donación.

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S.Arenas 04/05/15 09:47

Ha respondido al tema Incumplimiento contrato alquiler.

Buenos días Andrés, Las dos cláusulas que pones trasponen o hacen referencia parcialmente a artículos de la LAU, ley que conozco bastante bien. El inquilino no ha respetado los 6 meses que tiene que permanecer al menos en el inmueble para poder ejercer su derecho a desistir del contrato, y tampoco te ha dado ningún tipo de indemnización. Aquí si quieres obtener una indemnización por incumplimiento de contrato tienes que denunciar, porque otra salida, si el inquilino no tiene voluntad, no le veo. Yo de ti haría lo siguiente: calcularía la indemnización que establece dicha cláusula aunque no haya respetado los 6 meses de contrato y le diría que me la pagase, que le pasas o "le perdonas" el hecho de que no haya respetado ese periodo de alquiler. Le dices que o te paga en X tiempo o le denuncias por incumplimiento de contrato demandándole una cantidad mucho mayor, claro. No sé si la indemnización saldrá muy elevada pero creo que por intentarlo no pierdes nada. Ah, y por supuesto pídele también los 450 euros de los suministros que has pagado (más una compensación de 50€, por ejemplo), si es que no se los has descontado de la fianza, que no me queda claro si se la has devuelto íntegra o no. Esto es que lo que yo opino... saludos.

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S.Arenas 04/05/15 09:36

Ha respondido al tema Deducción vivienda habitual

Buenos días Chufero, La circunstancia que hace que se te aplique esa deducción es efectivamente que tú y solo tú eres el propietario de la vivienda y como tal se te aplica la deducción por el dinero que estás pagando, y por eso no se la aplican a tu mujer. En cuanto a lo del seguro de vida, si lo estás pagando ligado a la hipoteca en principio ha de considerarse un gasto más, que debería incluirse junto con el préstamo hipotecario en la base de la deducción.

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S.Arenas 04/05/15 09:21

Ha respondido al tema Documentación sobre sanción de comision de competencia a cartel bancario por manipulación de euribor

Buenos días Raquel, ¿podrías explicarte mejor? explica cuándo te han pedido esa documentación y toda la historia, sino los foreros no podremos ayudarte.

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S.Arenas 04/05/15 09:19

Ha respondido al tema Tasación alta

Buenos días, ¿Sólo te la han tasado en 12.000 euros? Se lleva bastante con los 80.000 euros por los que te la venden y yo creo que igual te la deberían rebajar más. De todas formas, no creo que tengas ningún problema por esa divergencia de valores, lo único que normalmente te suelen dar en la hipoteca un porcentaje sobre el importe de venta o el importe de tasación (el menor de los dos) y en este caso te perjudicaría bastante al ser tan inferior a lo que vas a pagar por comprarlo. Pero supongo que como te lo vende el banco, ¿esto ya lo habrás hablado no? si es que necesitas hipotecarte, claro.

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S.Arenas 30/04/15 16:54

Ha respondido al tema Calcular capital hipoteca

Con esos datos y haciendo la fórmula que te puse, sí, te tendría que dar el importe de cada mensualidad. Lo que pasa que cómo el interés va variando, digamos que cada año lo tienes que recalcular. Es posible que te aclares mucho más con el simulador de hipotecas de Rankia.

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S.Arenas 28/04/15 09:15

Ha respondido al tema ¿Hipotecas 80%...?

Buenos días, Incrementar artificialmente el precio de venta es ilegal y, si Hacienda se da cuenta de que es una simulación y ve que no le has pagado 225.000 sino 180.000 euros, te puede caer una buena. Aparte de eso al incrementar el precio de todos los impuestos y gastos (o de una gran parte de ellos) que tienes que pagar por la hipoteca también se incrementan porque están calculados sobre el precio de venta. A la vendedora también le supondría un incremento de pago de impuestos, al menos en el IPRF, porque tendría que declarar una ganancia patrimonial 45.000 euros mayor. Más allá de todo esto, simular el precio de una compraventa no es cosa de risa, si quieres hacerlo tienes que hacerlo bien y como te pillen te pueden meter una buena, no sólo Hacienda sino también la entidad bancaria a la que pides la hipoteca, que te puede demandar por haberle engañado.

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