Seguramente me presentaré el dia 7 de diciembre que estoy por la zona, pidiendo mis documentos al amparo del artículo 431 ..... a ver como respiran y que cara ponen, en función de ello actuaré, porque si me atiende la misma persona que ocupa de este asunto, no es que seamos amigos, no tomamos café ni a menudo ni nunca, pero nos conocemos "de toda la vida", quiero ve como reacciona.
Luego te subo el informe, de la parte que pueda (sin datos)
Lo que creo es que pese a que sean 2 las nuevas facturas que sustituyen al borrador enviado aquel domingo 3-9, además con nocturnidad, por la hora del envío, te van a exigir que pagues tú ambas facturas y que luego te busques la vida para que B.Santander te reembolse la minuta a su nombre girada y previamente pagada por ti que, recordemos, conlleva obligaciones tributarias tanto por IVA como, sobre todo, por IRPF.
Con un informe del CORPME, tras un recurso, a ver como podria negarse el banco a reembolsar, se les pondría difícil.
Vamos a ello !!! qué, por cierto, donde pone "trato" no es un error, es tal como lo indica el documento.
En paréntesis serán notas mías, no es texto del informe.
Informe de honorarios entrada XXXXXX
En el recurso de hace referencia a un único punto, los honorarios que corresponden al banco absorbente.
La minuta del documento es el borrador XXXX serie X, que dio lugar a las facturas xxxx y xxxx de fecha xxxx
Titular de la factura xxxx : Fulano de tal titular de la factura xxxx: banco pascual
El recurso está fecha el xxxxxxxxxx y el presentante es el propio interesado.
Se impugna la factura XXXXXX (que es una de las que no he visto en mi vida) correspondiente a los derechos devengados por el despacho del documento, girada por un importe de noventa y ..... € (el importe no cuadraría con el arancel de fusión, mas IVA menos retención, tampoco con el arancel menos retención pero sin IVA, vamos que no sé de donde salen los noventa y pico) de una escritura de cancelación de hipoteca sobra la finca xxx de XXXXXXXX, por el concepto de trato bancario (si, pone "trato")
La hipoteca que se cancela se constituyó a favor del banco xxxxxxxxxxxxxx y por tanto el titular del derecho es el banco xxxxxxxxxxxxxxxxx que fue absorbido por el banco xxxxxxxxxxxx en virtud de escritura autorizada por el notario xxxxxxxxxxxxxxe en fecha xxxxxxxxxx protocolo xxxxxxx
Se observa claramente la existencia de una transmisión de titularidad de la hipoteca. Es evidente que las titularidades inscritas en los libros registrales y que gozan de la protección. beneficios y seguridad jurídica del sistema registral como consecuencia de la calificación jurídica efectuada por el Registrador bajo su responsabilidad, han sido voluntariamente objeto de transmisión a otra persona jurídica distinta del transmitente, con propia personalidad jurídica a todos los efectos legales.
Como consecuencia de ello, desde el punto de vista de la normativa hipotecaria, resulta esencial el cumplimiento el principio básico de "tracto sucesivo" reflejo del principio de legitimación, recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria al expresar que "para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Con arreglo a lo que resulta de las sentencias antes citadas (a ver donde caray las citaron ?????) STS 35/2021, de 21 de enero y la 873/2020 de 24 de junio (seguido por las STS 48/2021, 123/2021, 239/2021, 251/2021 y 267/2021), podrán minutarse aquellos casos en los que el proceso de traspaso de activos de la entidad de crédito interviniente se haya producido antes del 4 de febrero de 2012 o a partir de enero de 2013.
En el presente caso, la transmisión es minutable, la fecha es posterior a enero de 2013
En consecuencia se minuta un trato (si, si trato ...) la absorción por el XXXXXXXXXXX al 2.1. con la reducción del 611 RH.
La base para determinar los aranceles será el "capital pendiente de amortizar" según el Registro, conforme a la doctrina reciente de la DGSJFP sobre la base para la cancelación. En ningún caso puede ser bastante una manifestación respecto al saldo vivo.
La Norma Octava, punto 1, del anexo II del Arancel, dice: "los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b y c del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado". En el mismo sentido, la Dirección General de los registros y del Notariado en Resolución de 19 de agosto de 2010 señala que "el obligado al pago, será la persona a cuyo favor se practica la anotación.
Así resulta de la Norma Octava del anexo 11 (si, si 11...) del Arancel, que establece que los derechos de los Registradores se pagan por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo también exigibles a la persona que haya presentado el título.
Por tanto, en el presente caso, siendo el presentante del documento el propio interesado, la obligación corresponde, conforma a la normativa y doctrina mencionada, íntegramente al presentante.
Así pues se comunican los honorarios al presentante del documento, por ser el único contacto en el presente documento.
Yo descartaría completamente, y ojalá me equivoque, que la Resolución colegial diga que el obligado a pagar al Registrador por las fusiones previas sea el banco a cuyo favor se anotó el derecho de hipoteca por acuerdos entre entidades bancarias. Es que ya hay Resoluciones previas, a decenas, que dicen que el registrador puede acogerse al inciso 2º del apartado 1 de la Nª 8ª, a eso de:
siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento [o sea, el presentante]
Aunque el inciso 1º, el primero en orden de redacción, diga:
Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, [o sea, el banco]
Como el inciso 2º permite lo que permite, pues dan la razón al registrador cuando dice que el obligado al pago sea el presentante. No solo resoluciones colegiales, también la DG en sus Resoluciones lo da por bueno.
Lo que nos interesa es en qué términos van a justificar que los registradores pueden elegir libremente entre acogerse al 1º o 2º inciso de esa Norma Octava, pues si les está permitido elegir a capricho entonces tenemos que hablar, aunque no quieran reconocerlo, que el libre albedrío pueden ejercerlo. Posiblemente no entren a contraargumentar lo que has alegado, así que no descartes que se evidencie incongruencia omisiva pues posiblemente ese Acuerdo/Resolución diga esto que copian y pegan constantemente: O sea, págame tú la minuta del banco y ya te buscarás la vida, que ese es tu problema, para que el banco te reembolse la factura que a su nombré emití, evitando entrar al fondo de la cuestión: el libre albedrío.
Esto, o se lleva a Tribunales, o seguirá siendo más de lo mismo, mucho me temo. Por eso he aconsejado en alguna ocasión, solo a quienes se sintieran con fuerza, negarse a pagar toda minuta a su nombre no emitida. A ver qué juzgado sentencia que el obligado a pagar una factura emitida por un registrador a un banco tiene que ser una persona física que no es la parte deudora de dicha factura (deudor de una factura es a nombre de quien ha sido emitida).
Pero, insisto, lo mismo que has puesto tú sobre que el inciso 1º de la Nª 8ª permite a los registradores que el obligado al pago sea el banco, lo ha indicado casi en los mismos términos otra persona en su recurso que está pendiente también de resolución. Ya le anticipé a esa persona que no espere que en su resolución se mojen con si puede elegir a capricho el registrador acogerse al 1º o al 2º inciso, mutuamente excluyentes, ya que le copiarán y pegarán algo muy parecido o idéntico a lo aportado en la imagen precedente. Así están las cosas, y si algún banco se niega a reembolsar al presentante, el Banco de España solo se limita a decir que no son buenas o ejemplares prácticas bancarias, pero que no tiene competencia (y es cierto) ni para obligar ni para imponer sanción alguna a los bancos que rechazan reembolsar. Es lo que hay, con estas palabras lo dice el Banco de España en un artículo de su blog, ya aportado previamente, que podemos recordar nuevamente: Fuente: Blog del Banco de España - Gastos de Registro por fusión de entidades
Que vayas a Tribunales, vaya, pero que te ahorres poner reclamación ante el Banco de España
Si hubiera voluntad del legislador para meter mano a esa Norma Octava, dejarían los registradores de acogerse encantados a ese inciso 2º de su apartado 1, que es el comodín que les vale para todo, pero mientras no la haya... En fin, es lo que hay. Saludos+
Decir también que me consta 1 registrador (municipio de Catalunya) que no pretendió en momento alguno que el presentante de la escritura fuese el obligado al pago de la minuta expedida por ese registrador girada al banco por las transmisiones previas del derecho real de hipoteca entre entidades financieras. Como no urgía cancelar registralmente hipoteca (vivienda habitual, sin tener en mente su venta), pedimos presupuesto al registrador para anticiparnos a cómo pensaban minutar (adjuntamos copia simple de la escritura) e incluimos varios apartados sobre los que rogábamos pronunciamiento. El final de su respuesta (todo esto fue por email a finales de 2021): Y, de hecho, aceptamos presupuesto y solo una factura, sin fusiones o transmisiones previas, fue la entregada y se pagó pues se había ajustado 100% a lo comprometido en su presupuesto. Saludos+
#1070
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Muchas gracias por el contenido del informe. Vemos que se acoge a que puede exigirle el pago al presentante, amparándose en el famoso inciso 2º del apartado 1 de la Norma Octava. El CORPME le va a dar la razón en este punto y, caso presentes recurso de apelación por disconformidad con la resolución colegial, la DGSJFP dirá lo mismo, que está de acuerdo con la resolución colegial, pero por ahí habría que pasar, por la desestimación también de la DGSJFP para que nazca el derecho a recurrir en vía contencioso-administrativa ante los Tribunales Superiores de Justicia. Insisto, ojalá me equivoque, pero su doctrina actual es la que es, y si cambian contigo de parecer sentaría un precedente que van a evitar a toda costa. Saludos+
El problema de un contencioso-administrativo es que a diferencia de un verbal o un monitorio, no se puede presentar sin abogado/a y procurador/a, con lo cual y por 90 y pico euros, podré hacer varias cosas:
1 - Comermela, pagarles e intentar que el banco pague su parte mediante reclamación al efecto, de ser necesario.
2 - Pagarles una parte del borrador, todos los conceptos excepto el de fusión, y calcular el IVA, porque en la comunicación incluyeron un número de cuenta y, esperar a que no devuelvan la transferencia.
3 - No pagar nada y esperar que me demanden, cosa que no quiero hacer, no dejo facturas impagadas a mi nombre, no lo hice en la vida.
Si opto por la 1, y para el caso de que el banco no quisiera atender la factura, entonces si que puedo ponerles un verbal (al banco) sin abogado/a y procurador/a, por asunto inferior a los 2.000 €
Los abogados/as que conozco no se van a meter en un asunto de noventa euros, es anti económico.
¿Y mientras tanto? Entre tu y yo llevamos honorarios que multiplican por 10 los 90 y pico euros ....
Computa lo mismo una reclamación de 100 que otra de 10.000 €, es una unidad, una reclamación, entonces las entidades suelen atender a las pequeñas y las que no son tema general como ahora los gastos hipotecarios, antes los suelos ... anteriormente los hibridos tipo preferentes o deuda subordinada, y mas anterioremente los swaps ... de manera que atender a cosas pequeñas, baja la estadisitca pero al mismo tiempo perjudica poco la cuenta de resultados, por el contrario para las quejas masificadas, las que afectan a mucha gente, mostrar el camino al juzgado es una opción bastante habitual. Pensemos que el BdE no es absolutamente independiente como se podría creer, bueno si lo es respecto a algunas cosas, pero al mismo tiempo hay que observar cual es su función y las prioridades:
Respetando las funciones que emanan de su integración en el SEBC, la Ley de Autonomía otorga al Banco de España el desempeño de las siguientes funciones:
Poseer y gestionar las reservas de divisas y metales preciosos no transferidas al BCE.
Promover el buen funcionamiento y la estabilidad del sistema financiero y, sin perjuicio de las funciones del BCE, de los sistemas de pago nacionales. En este contexto, se enmarcan las operaciones de provisión urgente de liquidez a las entidades.
Supervisar la solvencia y Funciones como banco central nacional
Respetando las funciones que emanan de su integración en el SEBC, la Ley de Autonomía otorga al Banco de España el desempeño de las siguientes funciones:
Poseer y gestionar las reservas de divisas y metales preciosos no transferidas al BCE.
Promover el buen funcionamiento y la estabilidad del sistema financiero y, sin perjuicio de las funciones del BCE, de los sistemas de pago nacionales. En este contexto, se enmarcan las operaciones de provisión urgente de liquidez a las entidades.
Supervisar la solvencia y el cumplimiento de la normativa específica de las entidades de crédito, otras entidades y mercados financieros cuya supervisión se le ha atribuido.
Poner en circulación la moneda metálica y desempeñar, por cuenta del Estado, las demás funciones que se le encomienden respecto a ella.
Elaborar y publicar las estadísticas relacionadas con sus funciones y asistir al BCE en la recopilación de información estadística.
Prestar los servicios de tesorería y de agente financiero de la deuda pública.
Asesorar al Gobierno, así como realizar los informes y estudios que resulten procedentes.
¿Ves en algún lugar, la protección del cliente de los servicios financieros? Yo solo de forma indirecta, en la 4
...... y el cumplimiento de la normativa específica de las entidades de crédito, otras entidades y mercados financieros cuya supervisión se le ha atribuido.
Según mis previsiones o estimaciones, las 2 minutas de las que habla y que NUNCA te han notificado ni entregado, serían estas: Por su informe, en la minuta que será emitida al banco parece haber reculado y en lugar de tomar como BASE el 100% de la TRH, tomaría lo que debe tomar, que es el 100% sí, pero del PRINCIPAL del préstamo. Así sería correcto y andamos en esos noventa y pico que comentabas. Se toma la BASE correcta, se somete a la escala de gravamen del arancel nº 2 que conlleva reducción de honorarios del 5% (de ahí los 179,47 €) y luego, en aplicación del Art. 611 del R.H., procede la otra reducción del 50% (de ahí que se quede en los 89,74 €). Hasta que no se resuelva el caso, yo no movería ficha, pero esa soy yo. Lo que es incontestable es que nunca podrán exigirte pago de minuta alguna sin poder acreditar fehacientemente la fecha de su obligada notificación o entrega. Saludos+
Lo has clavado 95,12 !!!! un céntimo de diferencia !!!! porque la base antes de aplicar el 50% es número impar .. con lo cual el céntimo puede "bailar" a un lado o al otro en función de como esté programado el sistema en tales casos ......... estos 95,12 € es el importe del que habla la alegación, concretamente aquí:
Se impugna la factura XXXXXX (que es una de las que no he visto en mi vida) correspondiente a los derechos devengados por el despacho del documento, girada por un importe de 95,12 € (el importe no cuadraría con el arancel de fusión, mas IVA menos retención, tampoco con el arancel menos retención pero sin IVA, vamos que no sé de donde salen los noventa y pico) de una escritura de cancelación de hipoteca sobra la finca xxx de XXXXXXXX, por el concepto de trato bancario (si, pone "trato")
No, no haré nada hasta que se resuelva el caso, en esto estamos de acuerdo, pero yo hacía mis cábalas para cuando ocurra ......
jeje, espero que me disculpes el céntimo de descuadre. Me alegra que hayas decidido optar por el "quieto parado" hasta que llegue la esperada y misteriosa resolución colegial. P.D.: Había editado el post anterior después de publicarlo para intentar expresar los cálculos que se deben hacer y parece ser que, ahora sí, ha facturado correctamente la fusión.
Es tema de redondeos. El registrador aplica 1º la reducción del 5% y obtiene un resultado, redondeado a 2 decimales, que luego reduce al 50% de su valor por la 2ª reducción aplicable. Haciendo ambas reducciones, sin redondear nada, sería este importe, antes de IVA e IRPF, la base imponible: Pero vamos, que al margen de los redondeos ahora lo estaría haciendo bien. Saludos+
#1078
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Buenas de nuevo Ainhoa, Ante todo me alegro volver a saludarte, ya me ayudaste con la corrección de gastos de registro en una cancelación de hipoteca y te estoy muy agradecido, como muchos por aquí.
En este caso quería comentarte la siguiente duda: En una compraventa de una finca urbana el Registro me carga un concepto por "Ley de Suelos Contaminados" que entiendo deriva de lo indicado en el art. 98.3 de la Ley 7/2022 de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular:
3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad.
Yo soy el que ha adquirido la finca, ¿me toca a mi pagar este concepto? Cuando quieras te enseño la minuta
#1079
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Hola @mauser Refrescando tu caso, por minuta registral derivada de inscribir escrituras notariales por cancelación de hipoteca, que sería el "temazo" en el que estaría centrado este hilo, en primer lugar, si me permites, querría recordar lo que en tu penúltimo post decías/"prometías":
En fin, de 335 € que me exigía la Registradora a mi, he pagado 129 €. Luego pondré las minutas en cuestión.
Yo me alegré, y mucho (aunque expresamente, por escrito, no lo haya manifestado) que consiguieras la rectificación, pero me habías puesto los dientes largos al anunciar que "luego" aportarías lo que anunciabas, las nuevas o definitivas minutas, pero no me consta que hubiesen aflorado en momento alguno a día de hoy.
Y, en segundo lugar, como el tema que planteas ahora no tiene que ver con inscripción registral de escrituras de cancelación de hipoteca, sino con la inscripción registral de una escritura de compraventa, si me permites el consejo tal vez sería más conveniente que reubiques tu consulta en otro hilo por minutas registrales relacionadas con compraventas o que abras hilo nuevo y, en cualquiera de los casos, intentaría mirar si algo te pudiera aportar. Con citarme, poniendo @ainhoa66 en el cuerpo de tu nuevo post, me llegaría email automático, desde Rankia, avisándome de alguien me habría nombrado en determinado post cuyo enlace directo vendrá también para que pueda acceder directamente.
Aportar la minuta registral por inscribir la compraventa siempre sería más que conveniente si quieres que hagamos, pero no aquí (en este quirófano en concreto), una autopsia, o intentarlo al menos, no siendo experta en nada, pero menos aun en gastos registrales específicos o concretos por las múltiples operaciones diferentes que dan lugar a un cambio de titularidad a efectos registrales . Saludos+
#1080
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Buenas tardes de nuevo Ainhoa. En previsión de poder calcular las facturas de cancelación del notario y registro, aporto datos de escritura y nota simple, para ver si sería posible hacer una estimación. Gracias por adelantado de excelente trabajo
