Si me permitís que me meta en este fregado .... una vez conocida la gestoria, y como sea que tal como dice @ainhoa66 no te van a permitir que te hagas tu la gestión de la cancelación, yo les iba a mandar un escrito exigiendo, si exigiendo, que las facturas de registro por cancelación de hipoteca previa sean solicitadas con desglose de la parte que afecta a los aranceles de absorción de Banesto por parte de Banco Santander, para mantener la posibilidad de poder reclamar al banco el reembolso de tales honorarios, luego si la gestoria no cumple con las instrucciones podría tener un problema añadido.
Cuando inicies la gestión hipotecaria, seguro que la gestoria se pondrá en contacto contigo por mail, porque te mandará comunicaciones sobre el avance del asunto ... con lo cual el mail de contacto lo vas a tener.
Mi intención es cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo. La actual hipoteca la tengo con el Santander. El BBVA me hace buena oferta, y la operación sería cancelar la hipoteca actual y hacer una nueva con el importe que me queda, el cual me lo prestaría el BBVA.
La operación está en fase de tasación, de hecho mañana he quedado con el tasador.
El siguiente paso sería que asignarían una gestoría, para posteriormente hacer la provisión de fondos, hasta la fecha desconozco datos de la gestoría y el importe que me exigirán para la provisión de fondos.
El gestor del BBVA, me dijo hoy que intentaría poder contratar la nueva hipoteca este mes, aunque será un poco difícil.
Me gustaría conocer previsión de las posibles minutas del notario y registro, para poder enviar escrito a la gestoría señalando determinados aspectos a tener en cuenta. La vivienda está en Canarias.
Muchas gracias.
#1113
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Buenas tardes. Por lo que aportas ahora, entiendo que es una respuesta "SÍ" a la pregunta 4 que te hacía en mi último post. Ya sabes que este hilo está pensado para quienes cancelan registralmente por su cuenta, sin mediación de terceros, la carga o cargas hipotecarias que tenían como garantía del préstamo hipotecario en su día suscrito. En tu caso, al ser lógico que el banco que te conceda nueva hipoteca quiera asegurarse de que se cancela registralmente la hipoteca vigente, te impondrá el nuevo banco su gestoría a la que tendrás que provisionar fondos, los que te pidan... Quiero decir que tu poder de negociación es prácticamente nulo. No podrás elegir notario, de modo que no puedes decirle directamente qué quieres y qué no quieres. No serás tú quien le haga el encargo, serán -en tu nombre- los de la Gestoría que te han impuesto. Es bastante probable que el notario acabe siendo uno de los que llaman "cancelator", que solo se dedican exclusivamente, y a veces no dan abasto, a cancelar hipotecas. Tú no podrás dirigirte a ese notario, será muy probable que ni te anticipen a quién han elegido o vayan a elegir. Para el notario su cliente no eres tú, sino la Gestoría que le paga sus servicios, aunque su minuta de honorarios esté a tu nombre. Los "cancelator" (y no solo ellos, pero ellos especialmente) tienen una tendencia enorme a engrosar sus minutas con conceptos e importes extra-arancelarios y su minuta será del todo imprevisible pues aprovecharán que la Gestoría no va a discutirles nada y para cuando la Gestoría te remita las minutas de honorarios ya habrán transcurrido sobradamente los 15 días hábiles que tenías para impugnar. Sabiendo eso, van a meter todo lo que puedan, blindados por la extemporaneidad de tu recurso de honorarios en cuyo fondo no se entrará dado que, precisamente, será extemporáneo. No te permitirán alegar que pones recurso sin sobrepasar los 15 hábiles desde la notificación o entrega de esas minutas que te hizo la Gestoría, puesto que es doctrina consagradísima de la Dirección General que si la gestoría no te entregó las minutas en plazo para impugnarlas, plazo que en este caso contará desde que la gestoría pagó a notario y/o registrador, ya es cosa tuya a pelear con esa gestoría, que es cosa vuestra, vaya. Como la calculadora está pensada para quienes no utilizan gestorías en la cancelación, hay cosas en tus cálculos estimativos que diría no están afinadas, ni podrás afirnarlas tampoco. Me refiero a:
NOTARÍA
Fijo que emitirán copia autorizada electrónica que telemáticamente remitirán al Registro para que practiquen el asiento de presentación. Así se evitan tener que acudir presencialmente al Registro para presentar copia autorizada en papel para su inscripción.
Al menos, al estar en Canarias, no podrá meter el notario gastos extra-arancelarios por confeccionar y presentar el impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) ya que en Canarias (tampoco en Illes Balears ni en Andalucía) no se exige autoliquidar este impuesto ya que su cuota a pagar será 0,00 euros.
Muy posible que soliciten a Registro, sin ser necesario, la llamada "Nota Simple de INFORMACIÓN CONTINUADA" (en adelante, NSIC)
Si no piden la NSIC seguro pedirán NS (la nota simple de toda la vida, la que bien podrías pedir tú acudiendo a Registro por 3,01 € + IVA, aunque veo que ya tienes (has aportado) las 2 NS (de garaje y vivienda) bastante recientes, ambas del 23 de octubre de 2023.
¿Cobrarán las copias? Aranceles 4.1 y 4.2. No lo descartes...
¿Cobrarán montón de diligencias y testimonios? Aranceles 5 y 6. No lo descartes...
El papel, no timbrado, empleado en copia simple, aseguraría que te lo van a cobrar (aunque no está permitido por Resoluciones varias de la DG), aunque eso es cantidad ínfima (céntimos, a 3 centimos folio en blanco suele estar de moda actualmente).
Pueden pedir cosas tan variadas como información catastral, etc., para engrosar esos "gastos extra-arancelarios". Y para camuflaje podrían poner como concepto "Varios", "Otros", "Gestión" o cualquier otro concepto inspirado en la hermenéutica.
REGISTRO
Estimas bien que serán 2 cancelaciones pues fueron 2 fincas registrales diferentes las que se pusieron como garantía hipotecaria del préstamo actual.
Pero yo diría que la cantidad del principal que introdujiste en la calculadora no será la que te metan. Tú consideras importes en fondo amarillo, creo que te podrían meter los de fondo verde y el descaro máximo sería que te metan los de fondo rojo. Me refiero a esta tabla a partir de los datos que has facilitado:[columnas "%..." formuladas después de introducir datos]
Es que, vistas las NS (notas simples aportadas) en Registro consta como principal del préstamo los importes en fondo verde. Para el garaje (trasladable lo mismo, con sus cantidades propias, también a la vivienda):
Como hubo un cambio de acreedor hipotecario (de Banesto a Santander) pero tal cambio se produjo en 2023, aplica el arancel 2.1.g) a lo que es la cancelación propiamente dicha de la carga hipotecaria; es decir, no aplica la DA2ª Ley 8/2012 y ello les permite a los Registros minutar el concepto "Fusión" o similar en cantidad igual a 1. Me temo que Registro intentará meterte en la minuta a tu nombre, la única que pretenderá emitir, el cobro de ese cambio de acreedor hipotecario, al igual que le pasó a @w-petersen, como ya sabes y él ha reportado por aquí. Puede que Registro intente, por si cuela, llevar a la escala de gravamen, tanto para la cancelación como para el cambio de acreedor hipotecario la cifra de la TRH; cuanto más alta..., más honorarios, claro está.
Como Registro sabrá de antemano que nunca (en teoría) vas a poder impugnar, por lo comentado de plazo máximo de 15 días desde que la gestoría le pague al Registro, pues a saber cuál es su talla moral para abusar, o no, de esta situación tan particular.
Deberías tener en mente que, pese a no tener que presentarse ante la Hacienda Autonómica de Canarial el modelo del impuesto de AJD, es altamente probable que te cobren por 1 nueva afección fiscal nueva, a ese impuesto. Ya sabes que, o vas por vía contenciosa o te lo tendrás que comer.
Pero, por cerrar este ladrillo de post, algo que deberás rectificar en tus previsiones que en este caso es A TU FAVOR. Efectivamente, tanto en garaje como en vivienda, hay hasta 9 afecciones fiscales que están caducadas pero, aquí viene lo bueno para ti, que algo bueno tendrías que tener, tú no tendrás que pagar nada por la cancelación de oficio (y no por ello gratuita) de esas 9 cancelaciones de afecciones fiscales caducadas o prescritas en cada finca registral. Ello es así, pues al 1º que pase por Registro le cobrarán esas cancelaciones y, indiscutiblemente, el primer documento que en orden cronológico se inscribirá en Registro será el nuevo préstamo hipotecario, de modo que en los gastos registrales a cargo, por Ley, por inscribir un derecho hipotecario corren a cargo del interesado, el banco, en inscribir sus derechos y fruto de esa inscripción se tienen que cancelar también las afecciones fiscales caducadas. O sea, que se las "come", sí o sí, la entidad que te conceda el nuevo préstamo, pues la nueva garantía hipotecaria se inscribirá antes, incluso entre 4-6 meses antes, que la cancelación de las cargas hipotecarias que tenía a su favor Banco Santander.
GESTORÍA
La propia gestoria se quedará de la provisión de fondos sus honorarios Este será el único importe fijo, que sabrás de antemano, junto con, posiblemente los gastos por el envío a tu domicilio por correo postal, o mensajero, de tu documentación.
Mucho más no podría decirte, ni anticiparte. Si algo no se entiende, o detectas errores o incongruencias, házmelo saber, sí? Saludos+
...... Gestoría no va a discutirles nada y para cuando la Gestoría te remita las minutas de honorarios ya habrán transcurrido sobradamente los 15 días hábiles que tenías para impugnar.
Y también en:
Me temo que Registro intentará meterte en la minuta a tu nombre, la única que pretenderá emitir, el cobro de ese cambio de acreedor hipotecario, al igual que le pasó a @w-petersen, como ya sabes y él ha reportado por aquí. Puede que Registro intente, por si cuela, llevar a la escala de gravamen, tanto para la cancelación como para el cambio de acreedor hipotecario la cifra de la TRH; cuanto más alta..., más honorarios, claro está.
Pero es un problema, mejor dicho 2, hay que tener ganas de guerra y por si fuera poco, ser capaz de mantener el control, gestiones y muy probablememte varias reclamaciones a diversos organismos.
Si se observan diversas memorias de reclamaciones del Banco de España, en algunas cosas se considera responsable al banco de los errores o actuaciones de la gestoria, no en vano se trata de una subcontrata del banco, con factura cargo del cliente, pero quien hace el encargo es el banco. Luego la gestoria está sometida a responsabilidad civil como cualquier otra actividad económica, además de su colegio profesional.
Entonces, si se advierte a la gestoria y al banco al mismo tiempo, esto es importante que como cliente deseas (y exiges) disponer de las facturas a tu cargo en el mismo momento que tal gestoria sea notificada, para que en su caso puedas ejercer tus derechos de impugnación, la gesdtoria y el banco no te lo pueden negar, estarian coartando un derecho que puede suponer sobrecoste económico, en el caso de que se minutara mal que tampo hay que presuponerlo de antemano en la peticion al banco y gestoria, de ahí que el escrirto debe indicar "en su caso".
¿Qué ocurre si la gestoria no atiende a esta petición (*) escrita? pues que no sé si en sede SAC del banco y luego Banco de España o de declarase incompetentes en algo así a la administración de consumo o al colegio profesional de gestores/as administrativos/as, pero habría un responsdabilidad civil clara, no atender a las instrucciones de tu cliente, provocarle un perjuicio indeminizable a través de su seguro de RC.
(*) Yo no derjaría de poner la coletilla cada vez que hubiera comunicaión con el banco y la gestoria, es decir, cuando te mandan la minuta, el manifiesto, la información de provisión, en todo, la coletilla, "les recuerdo mi solicitud expresa de ................"
Ahora bien, esto supone meterse en un show de papleleo y reclamaciones que cada cual estimará si le vale la pena o no, total para conseguir, insisto "en su caso", entre 100 y 200 € a lo sumo. Debo indicar que yo si lo haría no por el dinero, sino porque las cosas deben hacerce correctamente y me da lo mismo si el coste es superior al beneficio.
Es muy probable que la gestoría no quiera meterse en este berenjenal y proponga algo poco habitual pero que les resolvería el asunto .... la posibilidad es que tal gestoría te proponga, mire Sr. / Sra. @canchal ... nosotros le retenemos los mil y pico euros de la cancelación, le damos 3 meses para que consiga que el banco vaya a firmar la cancelación, usted liquide los impuestos y presente al registro. Una vez nos remita usted la nota simple de fincas donde ya no conste la hipoteca cancelada, le devolveremos la provision de fondos, que nos reservamos por si usted en tales 3 meses no consigue todo esto, hacerlo nosotros por su cuenta.
El primer problema va a ser conseguir que el banco vaya a notario a firmar, ir .... pues iran ....pero con calma y los meses correran en tu contra .... en consecuencia debes empezar por pedirlo por escrito, así uno se ahorra un par de semanas de tonterias.
Buenas tardes. Muchas gracias Ainhoa, en primer lugar por toda la información aportada.
En cuanto a dudas, la primera sería la base que tendrán en cuenta para calcular honorarios, tanto en el notario como en el registro. Yo entiendo que debería ser el importe del préstamo que suscribí, 162.000 euros. Es cierto que en la nota simple no aparece por ninguna parte. Y me pregunto, ¿no utilizaron la escritura para sacar todos los datos y traspasarlo a la nota simple? , de ser así el registro tendría que haber reflejado que el importe del préstamo fue de 162.000.
En segundo lugar, en el supuesto de realizar la cancelación y la suscripción de un nuevo préstamo, se harían 2 escrituras. En la de cancelación yo no tendría que firmar o si? En la del nuevo préstamo, doy por sentado que si.
Yo estaba pensando que primero habría que pasar la escritura de cancelación por el Registro y posteriormente pasar la escritura de suscripción del nuevo préstamo?
Respecto a la libertad de controlar el trámite, entiendo que lo tendré limitado, pero no por ello impedirá que intente que se informe correctamente, para evitar posibles irregularidades que me perjudiquen ecomicamente. Como bien dice Petersen, tengo fuerzas y ganas de pedir lo que me corresponde por ley.
#1116
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Buenas noches. En otro post intentaré darte mi opinión al resto de cuestiones que planteas. En este post, respecto a:
En segundo lugar, en el supuesto de realizar la cancelación y la suscripción de un nuevo préstamo, se harían 2 escrituras. En la de cancelación yo no tendría que firmar o si? En la del nuevo préstamo, doy por sentado que si.
Serán, por supuesto, 2 escrituras y muy diferentes:
En la de cancelación comparece ante notario, y será el único firmante (junto con el notario autorizante, claro está), el apoderado del Banco Santander que ante notario afirma y firma que tú ya no les debes nada por aquel préstamo que en su día te concedió Banesto que fue absorbido por el Santander. Ahí relatarán que el préstamo pasó de Banesto a Santander en virtud de escritura de fusión por absorción en 2012. Lógicamente no se requiere ni tu presencia en ese acto. ¿Vas a firmar que no debes nada? Eso lo tendrá que decir, firmar, el acreedor hipotecario exclusivamente, liberando así a tus 2 fincas de la carga hipotecaria.
En la escritura de constitución del nuevo préstamo, los comparecientes y firmantes (junto con el notario siempre) seréis tú y el apoderado del banco que te habrá concedido el nuevo préstamo hipotecario, pero puede que ni os veais las caras; es decir, hoy firmas tú ante notario y mañana pasará a firmar el apoderado de BBVA.
Nada sería de extrañar que incluso sean notarios diferentes quienes autoricen una y otra escritura y seguramente entre la firma de una y otra puedan pasar meses.
Un amigo, llamémosle Pepe, a quien acompañé durante este año 2023 en todo el proceso, similar al que tú te planteas, cuyo caso (más simple que el tuyo, pues no hubo nunca cambio de acreedor hipotecario ni su préstamo anterior fue por subrogación ya que había comprado piso de 2ª mano, no de nueva construcción) había comentado en este post, compareció en Alcorcón (Madrid), localidad donde está la vivienda de Pepe y ese notario pudo elegirlo él pese a que los gastos del nuevo préstamo corrían enteramente a cargo del nuevo banco (Pibank) para firmar ante notario el nuevo préstamo y, en cambio, la cancelación de la hipoteca anterior se hizo ante un notario de.... Barcelona. Sí, en Barcelona, pues fue el notario que eligió la gestoría impuesta.
Ya lo digo, sin temor alguno, con la previa autorización de Pepe, que la gestoría que impuso Pibank, para la cancelación de la hipoteca anterior concedida en su día por Bankinter, fue: INDRA BPO, S.L. Es más, a la gestoría le interesa dilatar la cancelación pues así invierte tu provisión de fondos en el mercado de capitales para sacarle su rentabilidad y ya sabemos que cuanto más tiempo tarden en devolverte el sobrante de la provisión de fondos, más les habrá rentado el dinero que les habías anticipado. Multiplica tu provisión, pongamos 1.500 € por 1.000 personas y hablamos de 1.500.000 € a rentabilizar unos mesecitos para la cuenta de resultados de la gestoría como ingresos financieros. Es un negocio paralelo y nada despreciable...
Yo estaba pensando que primero habría que pasar la escritura de cancelación por el Registro y posteriormente pasar la escritura de suscripción del nuevo préstamo?
Sería así, como pensabas, si el BBVA te dijera "hasta que no hayas cancelado registralmente la anterior hipoteca no te vamos a conceder ningún préstamo hipotecario", pero claro... como necesitas el dinero del nuevo préstamo para poder cancelar el anterior, no te van a dar dinero alguno si no tienen ellos el control abosluto de la cancelación puesto que con el dinero de la nueva hipoteca harán ellos, BBVA, un ingreso en tu cuenta del Santander para cancelar el pendiente más los intereses ordinarios devengados hasta el día de la escritura del nuevo préstamo. Así, BBVA, ya tiene garantizado que a efectos económicos está cancelado el préstamo del Santander y ya les preocupa muy poco que tarde más o menos tiempo la cancelación a efectos registrales de la que ellos se encargarán a través de su gestoría.
Registralmente, la nueva hipoteca Pibank que se firmó ante notario a mediados de mayo quedó inscrita en Registro a finales de junio. En ese momento, finales de junio, quien solicitase NS encontraría que la finca tenía 2 hipotecas, y no es ninguna anomalía: la 1ª la de Bankinter y la 2ª la nueva de Pibank. A Pibank no le preocupa estar de segundón en esos momentos pues sabe que realmente nada se debe por hipoteca a Bankinter ya que ellos pagarón todo lo pendiente del anterior préstamo justo el día que concedieron su préstamo a Pepe. Y, aunque te sorprenda mucho, que intuyo podría sorprenderte, la cancelación registral de la hipoteca de Bankinter no se produjo hasta finales de octubre puesto que hasta primeros de octubre no se otorgó la escritura notarial de cancelación, así que solo desde finales de octubre hay una única carga hipotecaria. No sé si me habré explicado... Saludos+
#1117
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Una explicación clara y completa. Muchas gracias. Ya iré comentando en el foro mi experiencia, y si con ello puede servir de ayuda a otras personas, mejor. Un saludo y gracias.
#1118
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Me corrijo. Donde escribí:
escritura de fusión por absorción en 2012
Debí escribir:
"escritura de fusión por absorción en 2013"
Concretamente el 3 de mayo 2013 que es cuando dicha escritura quedó inscrita en el Registro Mercantil de Cantabria:
Es que si absorción de Banesto hubiese acontecido entre el 4 febrero y el 31 diciembre de 2012 entonces no te valdría la calculadora online para la minuta registral ya que, en lugar de aplicarse el arancel 2.1.g) -que a tu caso aplicará- aplicaría otra legislación, la contenida en la DA2ª (Disposición Adicional Segunda) de la Ley 8/2012. Ello haría que la cancelación de hipoteca, propiamente dicha, te saliese más cara, pero -a cambio- nada podrían minutar, ni a ti ni a nadie, por la fusión bancaria previa o transmisión del derecho real de hipoteca entre entidades financieras o cambio de acreedor hipotecario. Saludos+
#1119
Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca
Buenas tardes. Mi opinión a tu consulta pendiente de ayer en relación a esto que indicabas:
En cuanto a dudas, la primera sería la base que tendrán en cuenta para calcular honorarios, tanto en el notario como en el registro. Yo entiendo que debería ser el importe del préstamo que suscribí, 162.000 euros. Es cierto que en la nota simple no aparece por ninguna parte. Y me pregunto, ¿no utilizaron la escritura para sacar todos los datos y traspasarlo a la nota simple? , de ser así el registro tendría que haber reflejado que el importe del préstamo fue de 162.000.
No lo tengo claro, vaya por delante.
Una postura conservadora, con la que yo contaría o al menos no descartaría, sería considerar que afectos honorarios notariales y registrales se tomará el principal del préstamo en el que te habías subrogado, independientemente de que el día que se firmó la escritura de subrogación dicho pendiente fuese, lógicamente, por un importe inferior.
Por otro lado, ya sabes que jamás podrán tomar (aunque ya viste por aquí que a otros ciudadanos se lo intentaron colar inicialmente) los importes de la TRH (resaltados en rojo de la tabla anterior). Cuanto más alta sea la BASE, sobre la que se aplicarán las escalas de gravamen, ya sea la escala notarial o la registral, mayor importe de honorarios o derechos arancelarios. Será tentador, aunque improcedente, que tomen la TRH para ponerla como BASE. El problemón, ya sabes, estaría en que cuando la gestoría te entregue las minutas ya hayan transcurrido 15 días hábiles desde que cobraron notario y/o registrador. Si eso ocurriera y detectases que están mal las minutas, como comentaba @w-petersen tendrías, si lo considerases, que exigir responsabilidad civil y no sé mediante qué cauce o cauces, pero eso sería otro cantar, litigio entre gestoría y gestionado que -entiendo- habría hilos más específicos para abordarlo o consultarlo. Lo único que podría decir es que el Banco de España no va a hacer nada a efectos prácticos. Ellos mismos han dicho en su blog oficial lo que ya afloró por aquí en otras ocasiones y que era/es esto:
el Banco de España no es competente para opinar sobre una cuestión surgida entre el cliente de la entidad y un tercero
Vale, tú serías cliente de la entidad bancaria pero tu disputa, entiendo yo, no sería con la entidad bancaria sino con una factura emitida por un tercero que será la gestoría a quien le hayas abonado la provisión de fondos que tendrá su propia razón social y NIF distinto al del Banco Santander. Tendrías que exigir que en el contrato de servicios a prestar por la gestoría se diga explícitamente que asumen el compromiso de enviarte las minutas antes de transcurridos los 15 días hábiles posteriores a su pago. Si eso no se dijera expresamente...
Recordemos que hay decenas y decenas de Resoluciones de la Dirección General con estos mismos párrafos: Postura más favorable para ti sería la que has considerado al introducir datos en la calculadora online; el pendiente a día de la subrogación, aunque parece ser no ha tenido reflejo registral, al menos en cuanto al contenido de la NS.
Conozco caso, que por este hilo fue también reportado y comentado, que en Registro sí que tomaron como BASE minutable el pendiente a día de subrogación ya que en la escritura venía expresamente indicado (como así es también tu caso en la escritura de subrogación y novación del 22/06/2009 que fue inscrita en Registro el 27/08/2009). El caso al que me refiero, al que habíamos pedido presupuesto al registrador antes de llevarle ningún papel, nos dijo esto (que posteriormente, cuando presentamos escritura para su inscripción, cumplió fielmente): Pero vemos que tampoco es exactamente tu caso. En el tuyo hay subrogación en la posición deudora (ocupas el asiento vacío que dejó el anterior deudor hipotecario ante la misma entidad financiera o acreedor hipotecario) y, en cambio, en el caso de esta ciudadana rankiana hablamos de subrogación en la posición acreedora (con el pendiente que tenía en el Banco X consiguió que otra entidad diferente, Banco Z, fuese su nuevo acreedor hipotecario).
Por lo que ya no sé si en tu caso de subrogación en la posición deudora es también aplicable. Diría, pero con todas las reservas e inseguridades, que no es aplicable a tu caso puesto que, a fin de cuentas, has ocupado el asiento que antes ocupaba otra persona ya sea física o jurídica, de modo que nunca ha habido cambio de acreedor hipotecario fruto de esa subrogación. Banesto había concedido el préstamo y ahora tú te compromentes a devolver el pendiente de ese mismo préstamo, aunque tal pendiente sea inferior cuando has adquirido ese compromiso. Si se hubiese hecho registralmente lo que se llama "cancelación parcial" entonces ya no constaría en el Registro que el principal es el que vemos en la NS y que ya sabemos es el principal que había antes de que tu ocupases el asiento que otro ocupaba.
Pero, insisto, no sé cómo será la cosa ni cómo tiene que ser... Podría mirar resoluciones en días posteriores por si encuentro algo similar a lo tuyo, pero en mi memoria retrospectiva nada encuentro ahora mismo. Saludos+
P.D.: Otra cosa que diría no te ayuda es que si el Registro admitisiese que el principal del préstamo es menor al que figura en la NS, también tendría entonces que haberse reducido o minorado el resto del conceptos que conforman la TRH (intereses ordinarios, de demora, costas y gastos judiciales y extrajudiciales) pero en escritura de subrogación, al menos por las páginas que has aportado, no parece indicarse nada de que el resto de conceptos, distintos al principal, que conforman la TRH se hubiesen reducido... Esto sería grave ti, pues caso impago del préstamo en periodos anteriores (que ya sabemos no ocurrió, afortunadamente) parece que la TRH era la que había antes de la subrogación que es la que vemos en la NS de oct-23 pues en la escritura de subrogación de 2009 nada parece decirse respecto a cuál sería el nuevo importe del resto de conceptos que conforman la nueva TRH, no? o sí? Fue escritura no solo de subrogación, sino también de novación simultánea. Figuran los nuevos tipos de interés (ordinario y demora), la nueva fecha de amortización, pero no veo -al menos en lo que hasta ahora has aportado, insisto- que se totalicen los nuevos subotales por intereses ordinarios, de demora, costas y gastos.
Vuelvo a discrepar querida Ainhoa66, no se trata de tal tercero simplemente, sino de un si, tercero pero subcontratado por el banco, elegido por él, y por si no fuera suficiente, apodera suyo para la firma de operaciones hipotecarias, ............. y es que a mayores no se suelen apoderar a las personas dee la gestoria, el banco apodera a las gestorias como sociedades y los apoderados de tal gestía comparecen en las notarias ..... Observemos los criterios de buenas prácticas del BdE:
Ahora bien, elegida la gestora por la entidad, a esta le incumbe una cierta responsabilidad por la actuación de la misma desde el punto de vista de la observancia de las normas sobre transparencia de operaciones y protección de la clientela y de las buenas prácticas y usos bancarios, pues, como ha declarado repetidamente este Servicio, la actividad de las entidades de crédito con sus clientes se proyecta hacia estos a través no solo de sus propios departamentos, oficinas y empleados, sino también de los colaboradores externos concertados por ellas para la prestación al cliente del servicio de que se trate, que siempre tiene su causa en una operación formalizada por la entidad con ese cliente, y más aún si el servicio se presta para el cumplimiento de un requisito exigido por el Banco para acceder a una determinada operación. En consecuencia, la entidad no debe abstraerse por completo del resultado del servicio prestado y de la adecuada satisfacción del cliente, descargando toda la responsabilidad de las anomalías que puedan presentar las gestiones de los colaboradores externos en quienes llevaron a cabo las mismas.
Memoria 2014
Ahora bien, elegida la gestoría por la entidad, a esta le incumbe una cierta responsabilidad por su actuación, pues, como tiene repetidamente declarado el DCMR, la actividad de las entidades de crédito con sus clientes se proyecta hacia estos a través no solo de sus propios departamentos, oficinas y empleados, sino también de los colaboradores externos concertados por ellas para la prestación al cliente del servicio de que se trate, que siempre tiene su causa en una operación formalizada por la entidad con ese cliente, y más aún si el servicio se presta para el cumplimiento de un requisito exigido por el banco para acceder a una determinada operación. En consecuencia, la entidad no debe abstraerse por completo del resultado del servicio prestado y de la adecuada satisfacción del cliente, descargando toda la responsabilidad de las anomalías que puedan presentar las gestiones de los colaboradores externos en quienes las llevaron a cabo.
Memoria 2019 .... sigue el criterio calcado : Y aqui muy especialmente se viene a referir a la actuación de la gestoria y la responsabilidad del banco, porque fue dicho banco quien subcontrató el servicio por cuenta del cliente.
https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/19/CriteriosdelDepartamentodeConductadeMercadoyReclamaciones.pdf Ahora bien, elegida la gestoría por la entidad, a esta le incumbe una cierta responsabilidad por su actuación, pues, como tiene repetidamente declarado este DCMR, la actividad de las entidades de crédito con sus clientes se proyecta hacia estos a través, no solo de sus propios departamentos, oficinas y empleados, sino también de los colaboradores externos concertados por ellas para la prestación al cliente del servicio de que se trate, que siempre tiene su causa en una operación formalizada por la entidad con ese cliente, y más aún si el servicio se presta para el cumplimiento de un requisito exigido por el banco para acceder a una determinada operación. En consecuencia, la entidad no debe abstraerse por completo del resultado del servicio prestado y de la adecuada satisfacción del cliente, descargando toda la responsabilidad sobre las anomalías que puedan presentar las gestiones de los colaboradores externos en quienes las llevaron a cabo.
Huelga decir, por otra parte, que el criterio de este DCMR en cuanto al deber que tiene la entidad de crédito que encomienda a una gestoría la tramitación de la inscripción registral de la hipoteca de supervisar adecuadamente la actuación de la gestoría en interés de su cliente se extiende a otros trámites que pueda encargarle en el devenir del negocio jurídico de préstamo y de su garantía hipotecaria, como sucede, típicamente, en el caso de su cancelación, en el que es igualmente exigible a la entidad que ponga los medios para evitar cualesquiera perjuicios para el prestatario como consecuencia de errores o demoras en la ejecución de los trámites encomendados.
Tampoco creo que fuera necesaria una aceptación expresa de la gestoria a facilitar facturas en tiempo y forma, la sola comunicación de tus deseos, absolutamente justificados, a tal gestoria y en la posición de consumidor ante una empresa entiendo que más que suficiente. Ahora bien, como ya indicas la guerra daría para unas cuantas respuestas en el foro. Por ello mi percepción es que ante la disyuntiva , toma forma la posibilidad de retención de provisión de fondos y permitir que el cliente se haga las gestiones en un plazo corto y, de no hacerlo la gestoría haría lo propio con la provisión de fondos. PD.: Cosa muy distinta sería poder exigir todo esto, pero me temo que el Banco de España lo iba "a tener complicado para mandar al/a la reclamante a hacer gárgaras", si advertidos gestoria y banco de que el cliente desea hacer uso de su derecho de revisión de minutas y dentro del plazo de 15 días que le otorga la normativa. Visto todo esto, yo creo que habría elevadas posibibilidades de que si la gestoria no cumple con tal comunciación de facturas dentro de plazo y rtepito, están advertidos ambos, el BdE lo iba a considerar una mala praxis indirecta del banco como responsable último de su subcontrata.
Buenas noches. Hoy he recibido los datos de la provisión de fondos para cancelar la hipoteca. Tengo pendiente preguntarles si me darán a elegir el notario. Respecto a los trámites para realizar la escritura de la concesión del nuevo préstamo, BBVA me ofreció elegir el notario para llevar a cabo la firma. Al parecer, como comento Ainhoa, han cogido como base el principal garantizado 178.933+10.885=189.818
La provisión de fondos es eso.... pero no nos dice nada sobre los costes finales, salvo que va sobrar dinero (como en el 99% de los casos), a ver que opina @ainhoa66
Hola a todos estoy un poco perdido quiero cancelar amortizacion anicipada, prestamo hipoecario del banesto hoy dia santader. el principal es de 129000€ y pendiente 26000€ y una sola finca. alguen me puede incar como se calcula? Gracias por antemano
A ver, primero hay que pagar la deuda, una vez liquidada, es decir, con saldo cero, podrás iniciar la cancelación del derecho de hipoteca que tiene el banco sobre tu vivienda en el Registro de la Propiedad.
No hay ningún plazo para ello, puedes hacerlo en un mes o en 20 años .... pero si algún día quieres vender, tu comprador/a te lo va a exigir.
Hay dos maneras de hacer esto, repito, una vez pagada la totalidad de la hipoteca. Pedir al banco que se ocupe, lo encargan a una gestoria de su confianza, tu pagas las facturas y si hay algo erróneo en ellas, poco o nada podrás hacer porque estarás fuera de plazo para reclamar.
La otra es lo que en Banco Santander denominan "fuera de circuito" .... se trata de que tu mismo/a te ocupes de todo....primero conseguir que vayan a la notaría a firmar, a veces no es fácil, depende de las oficinas... luego que tu recojas y pagues a notaria, liquides impuestos, que son cero pero el documento 600 hay que confeccionarlo y presentarlo, hay que saber un poco de papeleo para ello, y luego presentar la escritura en el registro, una vez registrada, pagar y retirar. Si lo haces tú, controlas todo y si hay algo erróneo podrás reclamar, impugnar, etc. y de paso te ahorras 200 o 300 euros de la gestoria del banco.
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